Simulateur de capacité d’emprunt
Estimez le montant que vous pouvez emprunter selon vos revenus et vos charges.
À savoir
Cet outil s’appuie sur des valeurs de marché ou des usages professionnels, qu’aucun texte officiel ne fixe. Traitez le résultat comme un ordre de grandeur.
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La règle des 40 %, et ce qu’elle cache
Les banques marocaines plafonnent généralement les échéances de crédit à 40 % des revenus nets. Ce n’est pas une règle légale mais une pratique de place, appliquée avec des variations selon l’établissement et le profil.
Le taux s’applique à toutes vos échéances, pas seulement au nouveau crédit. Un crédit auto de 2 000 dirhams en cours ampute donc directement votre capacité : à 12 000 dirhams de revenus, elle passe de 742 777 à 433 287 dirhams, soit 42 % de moins.
Ce que la règle ne dit pas, c’est ce qu’il reste pour vivre. Un ménage à 8 000 dirhams qui consacre 3 200 dirhams à son crédit garde 4 800 dirhams. Le même ratio à 30 000 dirhams laisse 18 000. Le pourcentage est identique, la réalité n’a rien à voir.
Méthode de calcul
- Mensualité maximale = revenus nets × taux d’endettement retenu − mensualités de crédit en cours
- Capacité d’emprunt = mensualité maximale × (1 − (1 + t)^−n) ÷ t, avec t = taux annuel ÷ 12
Trois profils, trois capacités
Revenus de 8 000 dirhams, aucune charge, 4,75 % sur 20 ans. Mensualité maximale 3 200 dirhams, capacité d’emprunt 495 185 dirhams, reste à vivre 4 800 dirhams. Coût du crédit 272 815 dirhams.
Revenus de 12 000 dirhams, aucune charge, mêmes conditions. Mensualité maximale 4 800 dirhams, capacité 742 777 dirhams, reste à vivre 7 200 dirhams.
Revenus de 12 000 dirhams avec 2 000 dirhams de crédits en cours. La mensualité disponible tombe à 2 800 dirhams et la capacité à 433 287 dirhams. Solder un petit crédit avant de déposer un dossier immobilier est souvent la décision la plus rentable.
Ce que la banque regarde en plus
La stabilité de l’emploi. Un contrat à durée indéterminée confirmé pèse plus qu’un revenu élevé mais irrégulier. Les travailleurs indépendants doivent produire plusieurs exercices.
L’historique bancaire. Des incidents de paiement, même anciens, ferment des portes. Un compte tenu proprement pendant douze mois avant la demande est un atout concret.
L’apport. Au-delà du montant, il signale une capacité d’épargne. Deux dossiers identiques se départagent souvent là-dessus.
Le reste à vivre. Certaines banques appliquent un plancher absolu en dirhams, indépendamment du pourcentage, surtout pour les revenus modestes et les familles nombreuses.
Erreurs fréquentes
- Prendre le taux d’endettement pour une règle légale : aucun texte ne le fixe, chaque banque applique sa politique.
- Oublier les crédits en cours : leurs mensualités s’imputent sur la capacité.
- Confondre capacité d’emprunt et budget d’achat : l’apport doit aussi couvrir les frais d’acquisition.
Questions fréquentes
Combien puis-je emprunter avec mon salaire ?
Multipliez votre revenu net par 40 %, retranchez vos échéances de crédit en cours : vous obtenez la mensualité admissible. À 12 000 dirhams sans autre crédit, cela donne 4 800 dirhams par mois, soit environ 742 777 dirhams empruntables sur 20 ans à 4,75 %.
Le taux d’endettement de 40 % est-il obligatoire ?
Non, aucun texte ne l’impose. C’est une pratique bancaire courante au Maroc. Certaines banques descendent à 35 % pour les revenus modestes, d’autres acceptent davantage pour les revenus élevés, où le reste à vivre demeure confortable.
Mes crédits en cours comptent-ils ?
Oui, intégralement. Crédit auto, crédit à la consommation, découvert récurrent : tout est pris en compte. Un crédit de 2 000 dirhams par mois réduit la capacité d’emprunt de plus de 300 000 dirhams sur vingt ans.
Faut-il solder un petit crédit avant de demander un prêt immobilier ?
Souvent oui. Un crédit auto qui se termine dans dix-huit mois pèse sur votre capacité comme s’il durait vingt ans. Le solder libère mécaniquement de la mensualité admissible, et le gain sur le montant empruntable dépasse largement le coût du remboursement anticipé.
Les primes et heures supplémentaires comptent-elles ?
Partiellement et selon la banque. Les revenus réguliers et attestés sur plusieurs bulletins sont retenus ; les primes exceptionnelles le sont rarement. Un treizième mois contractuel est généralement admis, lissé sur douze mois.
Ce montant est-il garanti par la banque ?
Non. Ce simulateur donne un ordre de grandeur fondé sur le taux d’endettement. La décision finale dépend aussi de la stabilité de l’emploi, de l’historique bancaire, de l’apport et de la politique du moment de l’établissement.
Sources et vérification
Paramètres de crédit bancaire
Valeur indicative, qu’aucun texte ne fixe- Texte de référence
- Pratiques bancaires courantes
- Organisme
- Établissements de crédit
Détail de la vérification
Aucun texte ne fixe le taux d’endettement maximal ni les frais de dossier : ils relèvent de la politique de chaque banque. Valeurs de cadrage, à confirmer auprès de l’établissement prêteur.
Page mise à jour le 11 septembre 2026 · Barèmes 2026 · Comment nous vérifions nos calculs · Toutes les données de référence