حاسبة المردودية الكرائية

Le rendement brut ignore les charges, la vacance et la fiscalité. Il sert de première approche mais surestime souvent la performance réelle d’un bien.

Le rendement net intègre les périodes sans locataire, les charges non récupérables et l’imposition des revenus fonciers. C’est celui qu’il faut comparer aux autres placements.

L’écart n’est pas anecdotique. Sur un bien à 700 000 dirhams avec 50 000 de frais d’acquisition, loué 4 000 dirhams par mois avec 6 000 dirhams de charges annuelles, le rendement brut affiche 6,4 % et le net 5,04 %. Un quart de la performance disparaît entre les deux.

Beaucoup calculent le rendement sur le seul prix d’achat. C’est faux : l’investissement réel comprend les frais d’acquisition, qui représentent environ 7 % du prix au Maroc, et les éventuels travaux.

Ignorer ces 50 000 dirhams sur un bien à 700 000 fait passer le rendement brut de 6,4 % à 6,86 %. L’écart paraît mince, il suffit pourtant à faire préférer un mauvais placement à un bon.

Le bon dénominateur est la somme totale sortie de votre poche, frais et travaux compris. C’est ce que retient ce calculateur.

Le loyer, évidemment. Passer de 4 000 à 5 000 dirhams sur le même bien fait monter le rendement net de 5,04 % à 6,48 %. Mille dirhams de loyer mensuel valent plus qu’une longue négociation sur le prix.

La vacance locative. Deux mois sans locataire amputent le rendement annuel d’un sixième. Un bien moins cher mais difficile à louer peut rapporter moins qu’un bien plus cher bien situé.

Les charges non récupérables : syndic, taxe sur les services communaux, travaux, assurance. Elles se sous-estiment facilement au moment de l’achat.

La fiscalité des revenus fonciers, qui dépend du montant perçu et du régime choisi. Le taux retenu dans le simulateur est paramétrable.