حاسبة المردودية الكرائية

تتجاهل المردودية الإجمالية التكاليف والشغور والضريبة. إنها مقاربة أولى، لكنها تبالغ غالبا في تقدير الأداء الحقيقي للعقار.

تدمج المردودية الصافية الفترات دون مكتر، والتكاليف غير القابلة للاسترجاع، والضريبة على الدخول العقارية. وهي التي يجب مقارنتها بالتوظيفات الأخرى.

الفرق ليس هينا. على عقار بـ 700.000 درهم مع 50.000 من مصاريف الاقتناء، مكترى بـ 4.000 درهم شهريا مع 6.000 درهم من التكاليف السنوية، تبلغ المردودية الإجمالية 6,4% والصافية 5,04%. يختفي ربع الأداء بين الاثنتين.

يحسب كثيرون المردودية على ثمن الشراء وحده، وهذا خطأ: الاستثمار الحقيقي يشمل مصاريف الاقتناء، التي تمثل نحو 7% من الثمن بالمغرب، والأشغال المحتملة.

تجاهل هذه الـ 50.000 درهم على عقار بـ 700.000 ينقل المردودية الإجمالية من 6,4% إلى 6,86%. يبدو الفرق ضئيلا، لكنه يكفي لتفضيل توظيف سيئ على توظيف جيد.

المقام الصحيح هو المبلغ الإجمالي الخارج من جيبك، شاملا للمصاريف والأشغال. وهذا ما تعتمده هذه الحاسبة.

الكراء طبعا. الانتقال من 4.000 إلى 5.000 درهم على العقار نفسه يرفع المردودية الصافية من 5,04% إلى 6,48%. ألف درهم من الكراء الشهري تساوي أكثر من تفاوض طويل على الثمن.

الشغور الكرائي: شهران دون مكتر يقتطعان سدس المردودية السنوية. وعقار أرخص يصعب كراؤه قد يدر أقل من عقار أغلى في موقع جيد.

التكاليف غير القابلة للاسترجاع: السنديك، والرسم على الخدمات الجماعية، والأشغال، والتأمين. ومن السهل الاستهانة بها عند الشراء.

الضريبة على الدخول العقارية، التي تتوقف على المبلغ المحصل والنظام المختار. والنسبة المعتمدة في المحاكاة قابلة للتعديل.