محاكي القرض العقاري بالمغرب

يغطي القرض ثمن العقار، ونادرا ما يغطي مصاريف الاقتناء. رسوم التسجيل والمحافظة العقارية وأتعاب الموثق تبقى على عاتقك، ويجب أن تكون متوفرة نقدا يوم التوقيع.

هذا أول عائق يصادفه المقتنون لأول مرة: نحضر المساهمة على الثمن وننسى المصاريف. لعقار بـ 800.000 درهم مع مساهمة قدرها 160.000، يقرض البنك 640.000، لكن يجب جمع 214.500 درهم عند التوقيع، أي المساهمة زائد 54.500 درهم من المصاريف.

ثم يقارن القسط بمداخيلك. تعتمد الأبناك المغربية عادة نسبة مديونية قصوى قدرها 40%، بما فيها أقساط القروض القائمة. وهذا السقف يحدد المبلغ القابل للتمويل بقدر ما يحدده ثمن العقار.

عقار بـ 600.000 درهم، ومساهمة قدرها 120.000، بسعر 4,75% على 20 سنة: المبلغ المقترض 480.000 درهم، والقسط 3.261,87 درهم، ومصاريف الاقتناء 41.300. يلزم 161.300 درهم من السيولة يوم العقد، ودخل صاف يقارب 8.155 درهم لاحترام نسبة المديونية. وتبلغ الفوائد 264.450 درهم على المدة.

عقار بـ 800.000 درهم، ومساهمة قدرها 160.000، بسعر 4,75% على 20 سنة: القسط 4.349,16 درهم، والمصاريف 54.500، والسيولة اللازمة 214.500، والدخل الموصى به 10.873 درهم. الكلفة الإجمالية للعملية، شاملة للمصاريف والفوائد، 458.299 درهم.

عقار بـ 1.200.000 درهم، ومساهمة قدرها 300.000، بسعر 4,75% على 25 سنة: القسط 5.431,06 درهم، والمصاريف 80.900، والسيولة 380.900، والدخل الموصى به 13.578 درهم. التمديد إلى 25 سنة يخفض القسط لكنه يرفع الفوائد إلى 639.317 درهم، أي 2,4 مرة فوائد المثال الأول لرأسمال لا يبلغ ضعفه. للمدة وزن يعادل وزن المبلغ.

تمديد المدة يخفض القسط ويرفع الكلفة الإجمالية دائما. على 300.000 درهم بسعر 4,75%، ينزل القسط عند الانتقال من 15 إلى 20 سنة من 2.433 إلى 2.039 درهم، لكن الفوائد ترتفع من 120.029 إلى 165.281 درهم. تدفع 45.000 درهم إضافية لتربح هامشا شهريا قدره 395 درهم.

المفاضلة الصحيحة تتوقف على ما ستفعله بهذا الهامش. إن كان سيمتص طارئا أو يوجه للادخار، فله قيمة. وإن ذاب في النفقات الجارية، فالمدة القصيرة تبقى أفضل.

السداد المسبق ممكن بالمغرب، مقابل تعويض يسقفه العقد في الغالب. تحقق من هذا البند قبل التوقيع: فهو يحدد حريتك مستقبلا.

يضاف إلى السعر الاسمي تأمين المقترض، المحتسب على الرأسمال المتبقي أو على الرأسمال الأولي حسب العقود، ومصاريف الملف. قارن العروض بكلفتها الإجمالية لا بسعرها.

التأمين غالبا أكثر البنود قابلية للتفاوض. وهو يتوقف على السن والحالة الصحية والمبلغ المقترض. وقد يقبل أحيانا تفويض التأمين لدى مؤمن آخر، بتوفير كبير على عشرين سنة.

تقترح الأبناك المغربية أيضا صيغا مطابقة للتمويل التشاركي، دون فائدة بالمعنى التقليدي، وتقارن كلفتها الإجمالية بالطريقة نفسها.

يجب على البنك الإبقاء على شروط عرضه خمسة عشر يوما على الأقل، ولا يمكن للمقترض قبوله إلا بعد عشرة أيام من توصله به: أجل التفكير هذا تفرضه المادة 120 من القانون رقم 31.08.

السداد المسبق ممكن دائما. ويمكن للعقد أن يمنع الأداءات الجزئية التي تساوي أو تقل عن 10% من المبلغ الأولي، إلا لتسديد القرض كاملا، ولا يمكن أن يتجاوز التعويض المحتمل 2% من الرأسمال المتبقي (المادة 132).