Calculateur de rendement locatif
Mesurez la rentabilité brute et nette d’un investissement locatif, vacance et impôt compris.
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Brut ou net : la différence compte
Le rendement brut ignore les charges, la vacance et la fiscalité. Il sert de première approche mais surestime souvent la performance réelle d’un bien.
Le rendement net intègre les périodes sans locataire, les charges non récupérables et l’imposition des revenus fonciers. C’est celui qu’il faut comparer aux autres placements.
L’écart n’est pas anecdotique. Sur un bien à 700 000 dirhams avec 50 000 de frais d’acquisition, loué 4 000 dirhams par mois avec 6 000 dirhams de charges annuelles, le rendement brut affiche 6,4 % et le net 5,04 %. Un quart de la performance disparaît entre les deux.
Méthode de calcul
- Rendement brut = (loyer mensuel × 12) ÷ investissement total × 100
- Rendement net = (loyers encaissés − charges − impôt) ÷ investissement total × 100
L’erreur du dénominateur
Beaucoup calculent le rendement sur le seul prix d’achat. C’est faux : l’investissement réel comprend les frais d’acquisition, qui représentent environ 7 % du prix au Maroc, et les éventuels travaux.
Ignorer ces 50 000 dirhams sur un bien à 700 000 fait passer le rendement brut de 6,4 % à 6,86 %. L’écart paraît mince, il suffit pourtant à faire préférer un mauvais placement à un bon.
Le bon dénominateur est la somme totale sortie de votre poche, frais et travaux compris. C’est ce que retient ce calculateur.
Ce qui fait bouger le rendement
Le loyer, évidemment. Passer de 4 000 à 5 000 dirhams sur le même bien fait monter le rendement net de 5,04 % à 6,48 %. Mille dirhams de loyer mensuel valent plus qu’une longue négociation sur le prix.
La vacance locative. Deux mois sans locataire amputent le rendement annuel d’un sixième. Un bien moins cher mais difficile à louer peut rapporter moins qu’un bien plus cher bien situé.
Les charges non récupérables : syndic, taxe sur les services communaux, travaux, assurance. Elles se sous-estiment facilement au moment de l’achat.
La fiscalité des revenus fonciers, qui dépend du montant perçu et du régime choisi. Le taux retenu dans le simulateur est paramétrable.
Erreurs fréquentes
- Calculer le rendement sur le seul prix du bien : les frais d’acquisition font partie de l’investissement.
- Oublier la vacance locative et les charges non récupérables, qui séparent le rendement brut du rendement net.
- Comparer un rendement brut à un placement dont le taux est net d’impôt.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif au Maroc ?
Tout dépend de la ville et du type de bien. Ce qui compte est de comparer le rendement net, charges et fiscalité déduites, à ce que rapporterait un placement sans risque et sans gestion. Un rendement brut flatteur masque parfois un net médiocre.
Faut-il inclure les frais d’acquisition ?
Oui, impérativement. Ils représentent environ 7 % du prix au Maroc et font partie de l’argent réellement investi. Les omettre surestime le rendement et fausse toute comparaison entre deux biens.
Comment tenir compte de la vacance ?
En réduisant le loyer annuel du nombre de mois sans locataire attendus. Deux mois de vacance sur douze retirent un sixième des revenus. Sur un bien difficile à louer, c’est le facteur le plus déterminant du rendement réel.
Les revenus locatifs sont-ils imposés ?
Oui. Les revenus fonciers relèvent de l’impôt sur le revenu selon des modalités propres, avec des taux qui varient selon le montant perçu et l’option retenue. Le taux appliqué dans ce simulateur est paramétrable pour refléter votre situation.