حاسبة التدفق النقدي الكرائي
تحقق مما إذا كان الكراء يغطي قسط القرض وتحملات العقار.
املأ الاستمارة لعرض النتيجة.
هل يغطي الكراء القرض؟
عقار بـ 700.000 درهم مكترى بـ 4.000 درهم شهريا، ممول بقسط قدره 3.500 درهم ومثقل بـ 6.000 درهم من التكاليف سنويا، يحقق تدفقا نقديا منعدما: الكراء يؤدي بالضبط القرض والتكاليف.
يغطي الكراء 114,3% من القسط، لكن التكاليف تمتص الفرق. وتبلغ المردودية الصافية، أي الأكرية ناقص التكاليف منسوبة إلى الثمن، 6%.
طريقة الحساب
- التدفق النقدي الشهري = الكراء − قسط القرض − التكاليف السنوية ÷ 12
- المردودية الصافية = (الكراء × 12 − التكاليف السنوية) ÷ الثمن × 100
توقع الشغور
شهر واحد دون مكتر في السنة يكفي لقلب الحساب. بأحد عشر شهرا من الكراء، أي 3.666,67 درهم في المتوسط الشهري، يجب إضافة 333 درهم شهريا من جيبك.
لا تأخذ الأداة بعين الاعتبار الضريبة على الدخول العقارية ولا الأشغال الطارئة. احتفظ بهامش قبل أن تستنتج أن العقار يمول نفسه.
أخطاء شائعة
- الخلط بين المردودية والتدفق النقدي: يعرض المثال مردودية صافية قدرها 6% لكن تدفقاً نقدياً منعدماً، لأن الهامش كله يسدد القرض.
- احتساب اثني عشر شهراً من الكراء سنوياً: توقع أشهراً دون مكترٍ وتأخراً في الأداء.
- نسيان الضريبة على الدخول العقارية ضمن التكاليف: إنها تقلص التدفق النقدي المحصل فعلاً.
أسئلة شائعة
ما هو التدفق النقدي الكرائي؟
ما يتبقى شهريا بعد أداء القرض والتحملات من الكراء.
كيف نأخذ الشغور بعين الاعتبار؟
بإدخال كراء متوسط مخفض يعكس أشهر الشغور.
هل التدفق النقدي المنعدم صفقة سيئة؟
ليس بالضرورة: الكراء يسدد القرض وأنت تكوّن رصيداً عقارياً. لكن أي طارئ، كغياب المكتري أو الأشغال، ستدفعه حينها من جيبك.