Calculateur des frais d’achat immobilier
Estimez les droits d’enregistrement, la conservation foncière, les honoraires et la commission d’agence.
À savoir
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À savoir
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Près de 7 % du prix, et près de 8 % sur un terrain
Sur un logement à 800 000 dirhams, les frais d’acquisition atteignent 54 500 dirhams, soit 6,81 % du prix. Le budget total à mobiliser monte donc à 854 500 dirhams.
Sur un terrain nu au même prix, la facture passe à 62 500 dirhams, soit 7,81 %. L’écart vient des droits d’enregistrement, que le code général des impôts fixe à 4 % pour un local construit et à 5 % pour un terrain nu.
Cette différence d’un point représente 8 000 dirhams sur cet exemple. Elle mérite d’être intégrée dès le premier calcul de budget, pas découverte chez le notaire.
Méthode de calcul
- Frais = droits d’enregistrement + conservation foncière + honoraires TTC + frais divers + commission d’agence
- Droits d’enregistrement = 4 % du prix pour un local construit, 5 % pour un terrain nu
Le détail des postes
Droits d’enregistrement : 32 000 dirhams pour un logement à 800 000, 40 000 pour un terrain au même prix. C’est le poste principal.
Conservation foncière : 12 200 dirhams, soit 1,5 % du prix plus 200 dirhams de frais fixes. Elle inscrit le titre à votre nom.
Honoraires de notaire : 8 800 dirhams toutes taxes comprises, sur la base d’environ 1 % hors taxe majoré de la TVA. Ce taux est un usage négociable, pas un tarif réglementé.
Droits de timbre et frais divers complètent l’addition pour quelques milliers de dirhams.
La commission d’agence change la donne
Elle n’est pas un frais d’acte mais s’ajoute bel et bien à votre budget. Comptée couramment entre 2,5 et 5 % du prix, elle peut doubler la part des frais dans l’opération.
Sur un bien à 800 000 dirhams, une commission de 2,5 % ajoute 20 000 dirhams aux 54 500 de frais d’acte. Le champ dédié du calculateur permet de l’intégrer.
Elle se négocie, surtout quand l’agence représente aussi le vendeur. Demandez qui la supporte avant de faire une offre : l’usage varie selon les villes et les agences.
Erreurs fréquentes
- Appliquer le taux de 4 % à un terrain nu : c’est 5 %, soit 8 000 dirhams de plus sur 800 000.
- Compter la commission d’agence dans les frais d’acte : elle s’y ajoute.
Questions fréquentes
Quels sont les frais d’achat immobilier au Maroc ?
Droits d’enregistrement, conservation foncière, honoraires de notaire et frais divers. Ensemble, ils représentent près de 7 % du prix pour un logement et près de 8 % pour un terrain nu. Sur 800 000 dirhams, cela fait respectivement 54 500 et 62 500 dirhams.
Pourquoi un terrain coûte-t-il plus cher en frais ?
Parce que les droits d’enregistrement passent de 4 à 5 % du prix. Le code général des impôts réserve le taux de 4 % aux locaux construits et applique 5 % aux terrains nus. Sur 800 000 dirhams, l’écart atteint 8 000 dirhams.
La banque finance-t-elle ces frais ?
Rarement. Le crédit porte sur le prix du bien et les frais restent à votre charge, en fonds disponibles le jour de la signature. Prévoyez-les en plus de votre apport, pas dedans.
La commission d’agence est-elle incluse ?
Elle n’est pas un frais d’acte, mais le calculateur permet de l’ajouter. Comptez couramment de 2,5 à 5 % du prix, soit 20 000 à 40 000 dirhams sur un bien à 800 000. Elle se négocie.
Sources et vérification
Frais d’acquisition immobilière et profits fonciers
Vérifié le 10 septembre 2026, sauf la valeur signalée- Texte de référence
- Code général des impôts 2026, articles 133-I, 73-II-F-6°, 63-II-B et 144-II
- Organisme
- Direction générale des impôts, ANCFCC
- Reste à vérifier
- Tarif de la conservation foncière, fixé par l’ANCFCC
- Valeurs indicatives
- Honoraires de notaire, librement négociés
Détail de la vérification
Droits d’enregistrement (4 % sur les locaux construits, 5 % sur les terrains nus), taxe sur les profits fonciers (20 %, minimum 3 % du prix de cession) et exonération de la résidence principale après cinq ans : confrontés au code. Restent à vérifier les honoraires de notaire, négociables et non tarifés par un texte unique, et le tarif de la conservation foncière, fixé par l’ANCFCC.
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