Simulateur de crédit immobilier au Maroc
Calculez votre mensualité, votre apport nécessaire et le budget total de votre achat immobilier.
À savoir
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À savoir
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Ce que la banque finance et ce qu’elle ne finance pas
Le crédit porte sur le prix du bien, rarement sur les frais d’acquisition. Droits d’enregistrement, conservation foncière et honoraires de notaire restent à votre charge et doivent être disponibles en trésorerie le jour de la signature.
C’est le premier écueil des primo-accédants : on prépare l’apport sur le prix, on oublie les frais. Pour un bien à 800 000 dirhams avec 160 000 d’apport, la banque prête 640 000, mais il faut réunir 216 500 dirhams à la signature, soit l’apport plus 56 500 dirhams de frais.
La mensualité est ensuite confrontée à vos revenus. Les banques marocaines retiennent en général un taux d’endettement maximal de 40 %, charges de crédit existantes comprises. Ce plafond détermine le montant finançable autant que le prix du bien.
Trois simulations complètes
Un bien à 600 000 dirhams, 120 000 d’apport, 4,75 % sur 20 ans. Montant emprunté 480 000 dirhams, mensualité 3 261,87 dirhams, frais d’acquisition 42 800. Il faut 162 800 dirhams de trésorerie le jour de l’acte, et un revenu net d’environ 8 155 dirhams pour tenir le taux d’endettement. Les intérêts s’élèvent à 264 450 dirhams sur la durée.
Un bien à 800 000 dirhams, 160 000 d’apport, 4,75 % sur 20 ans. Mensualité 4 349,16 dirhams, frais 56 500, trésorerie nécessaire 216 500, revenu conseillé 10 873 dirhams. Coût total de l’opération, frais et intérêts compris, 460 299 dirhams.
Un bien à 1 200 000 dirhams, 300 000 d’apport, 4,75 % sur 25 ans. Mensualité 5 431,06 dirhams, frais 83 900, trésorerie 383 900, revenu conseillé 13 578 dirhams. Allonger à 25 ans réduit la mensualité mais porte les intérêts à 639 317 dirhams, soit 2,4 fois ceux du premier exemple pour un capital moins de deux fois supérieur. La durée pèse autant que le montant.
L’effet de la durée sur le coût
Allonger la durée baisse la mensualité et augmente le coût total, toujours. Sur 300 000 dirhams à 4,75 %, passer de 15 à 20 ans fait tomber la mensualité de 2 433 à 2 039 dirhams, mais fait grimper les intérêts de 120 029 à 165 281 dirhams. Vous payez 45 000 dirhams de plus pour gagner 395 dirhams de marge mensuelle.
Le bon arbitrage dépend de ce que vous ferez de cette marge. Si elle sert à absorber un imprévu ou à épargner, elle a une valeur. Si elle disparaît dans les dépenses courantes, la durée courte reste préférable.
Le remboursement anticipé est possible au Maroc, généralement moyennant une indemnité plafonnée par le contrat. Vérifiez cette clause avant de signer : elle décide de votre liberté future.
Le taux affiché n’est pas le coût réel
Au taux nominal s’ajoutent l’assurance emprunteur, prélevée sur le capital restant ou sur le capital initial selon les contrats, et les frais de dossier. Comparez les offres sur le coût total, pas sur le taux.
L’assurance est souvent le poste le plus négociable. Elle dépend de l’âge, de l’état de santé et du montant emprunté. Une délégation d’assurance auprès d’un autre assureur est parfois acceptée, avec des économies substantielles sur vingt ans.
Les banques marocaines proposent aussi des formules conformes à la finance participative, sans intérêt au sens classique, dont le coût total se compare de la même manière.
Questions fréquentes
Quel apport prévoir pour un achat immobilier au Maroc ?
Comptez la part du prix non financée par la banque, souvent 20 %, plus la totalité des frais d’acquisition, qui représentent environ 7 % du prix. Pour un bien à 800 000 dirhams, cela fait 160 000 d’apport et 56 500 de frais, soit 216 500 dirhams disponibles le jour de la signature.
Quel revenu faut-il pour emprunter ?
Les banques retiennent généralement un taux d’endettement maximal de 40 %. Une mensualité de 4 349 dirhams suppose donc environ 10 873 dirhams de revenus nets, une fois déduites vos autres échéances de crédit. Le simulateur affiche ce revenu minimum.
Peut-on financer les frais d’acquisition ?
Rarement. La plupart des banques financent le prix du bien et laissent les frais à la charge de l’acheteur. Certaines acceptent de les intégrer en contrepartie d’un apport plus élevé ailleurs ou d’une garantie supplémentaire, mais ce n’est pas la règle.
Vaut-il mieux emprunter sur 15 ou 20 ans ?
Sur 300 000 dirhams à 4,75 %, la durée de 15 ans coûte 120 029 dirhams d’intérêts, celle de 20 ans en coûte 165 281, pour une mensualité inférieure de 395 dirhams. La durée courte est plus économique ; la durée longue achète de la marge de manœuvre. L’arbitrage dépend de votre stabilité de revenus.
Le remboursement anticipé est-il possible ?
Oui, la plupart des contrats le prévoient, généralement moyennant une indemnité plafonnée. Cette clause figure dans l’offre de prêt : lisez-la avant de signer, elle conditionne votre capacité à solder le crédit si votre situation s’améliore.
Que couvre l’assurance emprunteur ?
Elle rembourse le capital restant dû en cas de décès ou d’invalidité, protégeant à la fois la banque et vos proches. Son taux dépend de l’âge et de l’état de santé. C’est le poste le plus négociable du crédit : sur vingt ans, un écart de 0,1 % représente plusieurs milliers de dirhams.