Simulateur de crédit immobilier au Maroc
Calculez votre mensualité, votre apport nécessaire et le budget total de votre achat immobilier.
À savoir
Les barèmes utilisés par cet outil n’ont pas encore été validés manuellement. Vérifiez les montants auprès des textes officiels.
À savoir
Cet outil s’appuie sur des valeurs de marché ou des usages professionnels, qu’aucun texte officiel ne fixe. Traitez le résultat comme un ordre de grandeur.
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Ce que la banque finance et ce qu’elle ne finance pas
Le crédit porte sur le prix du bien, rarement sur les frais d’acquisition. Droits d’enregistrement, conservation foncière et honoraires de notaire restent à votre charge et doivent être disponibles en trésorerie le jour de la signature.
C’est le premier écueil des primo-accédants : on prépare l’apport sur le prix, on oublie les frais. Pour un bien à 800 000 dirhams avec 160 000 d’apport, la banque prête 640 000, mais il faut réunir 214 500 dirhams à la signature, soit l’apport plus 54 500 dirhams de frais.
La mensualité est ensuite confrontée à vos revenus. Les banques marocaines retiennent en général un taux d’endettement maximal de 40 %, charges de crédit existantes comprises. Ce plafond détermine le montant finançable autant que le prix du bien.
Méthode de calcul
- Mensualité = capital × t ÷ (1 − (1 + t)^−n), avec t = taux annuel ÷ 12 et n = nombre de mois
- Coût du crédit = mensualité × n − capital
- Trésorerie à réunir = apport + frais d’acquisition
Barèmes appliqués
Immobilier
Vérifié le 10 septembre 2026
| Droits d’enregistrement, local construit | 4 % |
| Droits d’enregistrement, terrain nu | 5 % |
| Conservation foncière, tauxà vérifier | 1,5 % |
| Conservation foncière, part fixeà vérifier | 200 DH |
| Honoraires de notaire, usageindicatif | 1 % |
| Taxe sur les profits immobiliers | 20 % |
| Minimum, en part du prix de cession | 3 % |
| Occupation ouvrant droit à l’exonération de la résidence principale | 5 ans |
Source : Code général des impôts 2026, articles 133-I, 73-II-F-6°, 63-II-B et 144-II · Organisme : Direction générale des impôts, ANCFCC
Crédit bancaire
Valeurs indicatives, qu’aucun texte ne fixe
| Taux d’endettement généralement retenu | 40 % |
| Assurance emprunteur, taux annuel indicatif | 0,4 % |
Source : Pratiques bancaires courantes · Organisme : Établissements de crédit
Trois simulations complètes
Un bien à 600 000 dirhams, 120 000 d’apport, 4,75 % sur 20 ans. Montant emprunté 480 000 dirhams, mensualité 3 261,87 dirhams, frais d’acquisition 41 300. Il faut 161 300 dirhams de trésorerie le jour de l’acte, et un revenu net d’environ 8 155 dirhams pour tenir le taux d’endettement. Les intérêts s’élèvent à 264 450 dirhams sur la durée.
Un bien à 800 000 dirhams, 160 000 d’apport, 4,75 % sur 20 ans. Mensualité 4 349,16 dirhams, frais 54 500, trésorerie nécessaire 214 500, revenu conseillé 10 873 dirhams. Coût total de l’opération, frais et intérêts compris, 458 299 dirhams.
Un bien à 1 200 000 dirhams, 300 000 d’apport, 4,75 % sur 25 ans. Mensualité 5 431,06 dirhams, frais 80 900, trésorerie 380 900, revenu conseillé 13 578 dirhams. Allonger à 25 ans réduit la mensualité mais porte les intérêts à 639 317 dirhams, soit 2,4 fois ceux du premier exemple pour un capital moins de deux fois supérieur. La durée pèse autant que le montant.
L’effet de la durée sur le coût
Allonger la durée baisse la mensualité et augmente le coût total, toujours. Sur 300 000 dirhams à 4,75 %, passer de 15 à 20 ans fait tomber la mensualité de 2 433 à 2 039 dirhams, mais fait grimper les intérêts de 120 029 à 165 281 dirhams. Vous payez 45 000 dirhams de plus pour gagner 395 dirhams de marge mensuelle.
Le bon arbitrage dépend de ce que vous ferez de cette marge. Si elle sert à absorber un imprévu ou à épargner, elle a une valeur. Si elle disparaît dans les dépenses courantes, la durée courte reste préférable.
Le remboursement anticipé est possible au Maroc, généralement moyennant une indemnité plafonnée par le contrat. Vérifiez cette clause avant de signer : elle décide de votre liberté future.
Le taux affiché n’est pas le coût réel
Au taux nominal s’ajoutent l’assurance emprunteur, prélevée sur le capital restant ou sur le capital initial selon les contrats, et les frais de dossier. Comparez les offres sur le coût total, pas sur le taux.
L’assurance est souvent le poste le plus négociable. Elle dépend de l’âge, de l’état de santé et du montant emprunté. Une délégation d’assurance auprès d’un autre assureur est parfois acceptée, avec des économies substantielles sur vingt ans.
Les banques marocaines proposent aussi des formules conformes à la finance participative, sans intérêt au sens classique, dont le coût total se compare de la même manière.
Ce que prévoit la loi
La banque doit maintenir les conditions de son offre pendant au moins quinze jours, et l’emprunteur ne peut l’accepter que dix jours après l’avoir reçue : ce délai de réflexion est imposé par l’article 120 de la loi 31-08.
Le remboursement anticipé est toujours possible. Le contrat peut interdire les remboursements partiels égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial, sauf pour solder le prêt, et l’indemnité éventuelle ne peut dépasser 2 % du capital restant dû (article 132).
Erreurs fréquentes
- Oublier les frais d’acquisition dans l’apport : la banque finance le prix, rarement les frais, qui représentent un peu moins de 7 % du prix.
- Comparer les offres sur la seule mensualité : une durée plus longue la réduit mais augmente le coût total.
- Signer l’offre dès sa réception : la loi impose d’attendre dix jours avant de l’accepter.
Questions fréquentes
Quel apport prévoir pour un achat immobilier au Maroc ?
Comptez la part du prix non financée par la banque, souvent 20 %, plus la totalité des frais d’acquisition, qui représentent un peu moins de 7 % du prix. Pour un bien à 800 000 dirhams, cela fait 160 000 d’apport et 54 500 de frais, soit 214 500 dirhams disponibles le jour de la signature.
Quel revenu faut-il pour emprunter ?
Les banques retiennent généralement un taux d’endettement maximal de 40 %. Une mensualité de 4 349 dirhams suppose donc environ 10 873 dirhams de revenus nets, une fois déduites vos autres échéances de crédit. Le simulateur affiche ce revenu minimum.
Peut-on financer les frais d’acquisition ?
Rarement. La plupart des banques financent le prix du bien et laissent les frais à la charge de l’acheteur. Certaines acceptent de les intégrer en contrepartie d’un apport plus élevé ailleurs ou d’une garantie supplémentaire, mais ce n’est pas la règle.
Vaut-il mieux emprunter sur 15 ou 20 ans ?
Sur 300 000 dirhams à 4,75 %, la durée de 15 ans coûte 120 029 dirhams d’intérêts, celle de 20 ans en coûte 165 281, pour une mensualité inférieure de 395 dirhams. La durée courte est plus économique ; la durée longue achète de la marge de manœuvre. L’arbitrage dépend de votre stabilité de revenus.
Le remboursement anticipé est-il possible ?
Oui, la plupart des contrats le prévoient, généralement moyennant une indemnité plafonnée. Cette clause figure dans l’offre de prêt : lisez-la avant de signer, elle conditionne votre capacité à solder le crédit si votre situation s’améliore.
Que couvre l’assurance emprunteur ?
Elle rembourse le capital restant dû en cas de décès ou d’invalidité, protégeant à la fois la banque et vos proches. Son taux dépend de l’âge et de l’état de santé. C’est le poste le plus négociable du crédit : sur vingt ans, un écart de 0,1 % représente plusieurs milliers de dirhams.
Sources et vérification
Frais d’acquisition immobilière et profits fonciers
Vérifié le 10 septembre 2026, sauf la valeur signalée- Texte de référence
- Code général des impôts 2026, articles 133-I, 73-II-F-6°, 63-II-B et 144-II
- Organisme
- Direction générale des impôts, ANCFCC
- Reste à vérifier
- Tarif de la conservation foncière, fixé par l’ANCFCC
- Valeurs indicatives
- Honoraires de notaire, librement négociés
Détail de la vérification
Droits d’enregistrement (4 % sur les locaux construits, 5 % sur les terrains nus), taxe sur les profits fonciers (20 %, minimum 3 % du prix de cession) et exonération de la résidence principale après cinq ans : confrontés au code. Restent à vérifier les honoraires de notaire, négociables et non tarifés par un texte unique, et le tarif de la conservation foncière, fixé par l’ANCFCC.
Paramètres de crédit bancaire
Valeur indicative, qu’aucun texte ne fixe- Texte de référence
- Pratiques bancaires courantes
- Organisme
- Établissements de crédit
Détail de la vérification
Aucun texte ne fixe le taux d’endettement maximal ni les frais de dossier : ils relèvent de la politique de chaque banque. Valeurs de cadrage, à confirmer auprès de l’établissement prêteur.
Autres références
- Loi n° 31-08 édictant des mesures de protection du consommateur, articles 120 et 132(vérifié le 11 septembre 2026)
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