Calculateur de la taxe sur les profits immobiliers
Estimez l’impôt dû lors de la revente d’un bien, avec la cotisation minimale et les cas d’exonération.
À savoir
Estimation informative. Les règles d’exonération et de réévaluation comportent de nombreuses conditions : faites vérifier votre situation par un notaire.
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Vingt pour cent du profit, jamais moins de 3 % du prix
Le profit réalisé sur la vente d’un bien immobilier est taxé à 20 %, selon l’article 73 du code général des impôts. Mais le vendeur doit au minimum 3 % du prix de cession, même s’il ne réalise aucun profit, voire s’il vend à perte.
Un bien acheté 800 000 dirhams et revendu 1 200 000 au bout de huit ans dégage un profit imposable de 280 000 dirhams, soit une taxe de 56 000 dirhams. Le minimum de 3 % représenterait 36 000 dirhams : c’est donc la taxe calculée qui s’applique.
Le même bien acheté 1 150 000 dirhams et revendu 1 200 000 après trois ans ne dégage aucun profit imposable. Le vendeur doit pourtant 36 000 dirhams au titre du minimum. C’est le point qui surprend le plus.
Méthode de calcul
- Prix de revient = (prix d’acquisition × 1,15 + travaux) × coefficient de réévaluation
- Profit = prix de cession − prix de revient
- Taxe = le plus élevé de 20 % du profit et de 3 % du prix de cession
Ce qui se déduit du prix de vente
L’article 65 du code prévoit que le prix d’acquisition est majoré des frais d’acquisition, évalués forfaitairement à 15 % du prix d’achat, sauf si vous justifiez d’un montant supérieur.
S’y ajoutent les dépenses d’investissement justifiées : travaux d’agrandissement, de rénovation lourde, d’équipement. Les simples dépenses d’entretien n’en font pas partie.
Le tout est ensuite réévalué par un coefficient qui dépend de l’année d’acquisition, publié par l’administration fiscale sur la base de l’indice du coût de la vie. Pour un bien détenu longtemps, cette réévaluation réduit sensiblement le profit imposable. Renseignez-la dans les paramètres avancés : laissée à 1, elle conduit à surestimer la taxe.
L’exonération de la résidence principale
La vente du logement que vous occupez à titre d’habitation principale depuis au moins cinq ans est exonérée. Ce délai a été ramené de six à cinq ans par la loi de finances 2023.
Est considéré comme habitation principale, tant qu’il n’a été ni loué ni affecté à un usage professionnel, l’unique logement dont vous disposez, ou celui que vous désignez si vous en possédez plusieurs.
L’exonération n’est pas totale au-delà d’un certain prix : lorsque le prix de cession dépasse quatre millions de dirhams, un minimum de 3 % reste dû sur la fraction qui excède ce seuil.
Erreurs fréquentes
- Oublier le minimum de 3 % du prix de cession : il est dû même lorsque le profit est faible.
- Oublier les frais d’acquisition forfaitaires de 15 %, qui majorent le prix d’achat (article 65-II du Code général des impôts).
- Tenir l’exonération de la résidence principale pour acquise : elle suppose une occupation d’au moins cinq ans.
Questions fréquentes
Quel est le taux de la taxe sur les profits immobiliers ?
Vingt pour cent du profit net imposable, avec un minimum de 3 % du prix de cession, dû même en l’absence de profit. Ces taux sont fixés par les articles 73 et 144 du code général des impôts.
Doit-on payer si l’on vend à perte ?
Oui, le minimum de 3 % du prix de cession reste dû. Un bien vendu 1 200 000 dirhams sans profit coûte 36 000 dirhams de taxe. Seule l’exonération de la résidence principale y échappe.
Après combien d’années la résidence principale est-elle exonérée ?
Cinq ans d’occupation à titre d’habitation principale, depuis la loi de finances 2023. Le bien ne doit pas avoir été loué ni affecté à un usage professionnel. Au-delà de quatre millions de dirhams de prix, un minimum de 3 % s’applique sur la fraction excédentaire.
Qu’est-ce que le coefficient de réévaluation ?
Un multiplicateur publié par l’administration fiscale, qui corrige le prix d’achat de l’inflation selon l’année d’acquisition. Il réduit le profit imposable, d’autant plus que le bien est ancien. Renseignez-le dans les paramètres avancés du calculateur.
Les frais d’achat se déduisent-ils ?
Oui, forfaitairement à hauteur de 15 % du prix d’acquisition, ou pour leur montant réel si vous pouvez justifier d’un chiffre supérieur. Conservez l’acte d’achat et les quittances.
Sources et vérification
Frais d’acquisition immobilière et profits fonciers
Vérifié le 10 septembre 2026- Texte de référence
- Code général des impôts 2026, articles 133-I, 73-II-F-6°, 63-II-B et 144-II
- Organisme
- Direction générale des impôts, ANCFCC
Détail de la vérification
Droits d’enregistrement (4 % sur les locaux construits, 5 % sur les terrains nus), taxe sur les profits fonciers (20 %, minimum 3 % du prix de cession) et exonération de la résidence principale après cinq ans : confrontés au code. Restent à vérifier les honoraires de notaire, négociables et non tarifés par un texte unique, et le tarif de la conservation foncière, fixé par l’ANCFCC.
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