À savoir
Les montants et délais indiqués sont donnés à titre indicatif et peuvent évoluer. Vérifiez toujours l’information auprès de l’organisme compétent avant d’engager une démarche.
Un achat immobilier engage sur plusieurs années. Le budget ne se limite pas au prix affiché : les frais d’acquisition, les travaux et les charges de copropriété pèsent sur l’opération. Pour un appartement de 900 000 dirhams, les seuls droits d’enregistrement atteignent 36 000 dirhams.
La vérification de la situation juridique du bien est l’étape la plus déterminante. Un titre foncier propre, sans hypothèque ni opposition, évite des litiges longs et coûteux.
Délai
Selon le compromis : le plus souvent quelques mois
Organisme concerné
Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie
Étapes
- 1
Définir son budget réel
Le budget se construit à partir de la capacité d’emprunt, de l’apport disponible et des frais d’acquisition à payer comptant. Les simulateurs du site permettent de chiffrer chacun de ces éléments avant de visiter.
- 2
Vérifier la situation juridique du bien
Demandez un certificat de propriété récent auprès de la conservation foncière. Il révèle le propriétaire réel, les hypothèques et les éventuelles oppositions. Un bien non titré ou en cours d’immatriculation demande une vigilance renforcée.
- 3
Signer le compromis de vente
Le compromis fixe le prix, les conditions suspensives et le délai de réalisation. La condition suspensive d’obtention de crédit protège l’acquéreur si la banque refuse le financement.
- 4
Monter le dossier de crédit
La banque examine les revenus, la stabilité de l’emploi, l’apport et le taux d’endettement. Comparer plusieurs offres sur le taux, l’assurance et les frais de dossier fait souvent gagner plusieurs dizaines de milliers de dirhams.
- 5
Signer l’acte définitif
L’acte est dressé par un notaire ou par des adouls. Le paiement du solde, des droits d’enregistrement et des honoraires intervient à ce moment.
- 6
Payer les droits et inscrire le transfert
Les droits d’enregistrement valent 4 % du prix pour un local construit, terrain compris dans la limite de cinq fois la surface couverte, et 5 % pour un terrain nu (article 133 du Code général des impôts). Le transfert est ensuite inscrit sur le titre foncier à la conservation foncière : c’est cette inscription qui rend l’acheteur propriétaire à l’égard des tiers.
Documents nécessaires
- Certificat de propriété récent
- Plan cadastral et règlement de copropriété
- Quittances de charges et de taxes à jour
- Justificatifs de revenus pour la banque
Coûts
| Droits d’enregistrementDu prix, pour un local construit (CGI, art. 133). 5 % sur un terrain nu. | 4 % |
| Conservation foncière(estimation)Du prix, selon le tarif de l’ANCFCC, à confirmer lors de l’acte. | 1,5 % |
| Honoraires de notaire(estimation)Du prix, hors TVA. Négociables, avec un minimum d’usage. | 1 % |
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Questions fréquentes
Quels sont les frais à prévoir en plus du prix ?
Droits d’enregistrement, conservation foncière, honoraires du notaire et éventuelle commission d’agence. Le calculateur de frais d’achat immobilier du site en donne une estimation chiffrée.
Combien coûtent les droits d’enregistrement ?
Quatre pour cent du prix pour un logement ou un local construit, cinq pour cent pour un terrain nu (article 133 du Code général des impôts). Pour un appartement de 900 000 dirhams, 36 000 dirhams.
Que révèle le certificat de propriété ?
Délivré par la conservation foncière, il indique le propriétaire inscrit, les hypothèques et les éventuelles oppositions ou saisies. Demandez-en un récent avant de signer le compromis.
Peut-on acheter sans titre foncier ?
C’est possible pour des biens non immatriculés, mais le risque juridique est nettement plus élevé. L’accompagnement d’un professionnel devient alors indispensable.
Un étranger peut-il acheter au Maroc ?
L’acquisition de biens urbains est ouverte aux étrangers. Les terrains agricoles font l’objet de restrictions spécifiques qu’il convient de vérifier au cas par cas.